Básico de Construcción de Vivienda

Presentación del proyecto


Planteamiento



Una familia conformada por papá, mamá y dos hijos adolescentes, poseen un lote de 6.10 m de frente por 10 m de fondo y cuentan con un capital de 15 millones de pesos para construir su casa en la ciudad de Medellín. Además de las unidades básicas de cocina, sala-comedor, baño y patio de ropas, la familia quiere que los niños tengan alcobas independientes.
Cada uno de los integrantes de la familia quiere conocer los aspectos del diseño arquitectónico donde se especifique la distribución de espacios que se ajusten a sus gustos y necesidad Los niños quieren hacer sugerencias sobre los ambientes privados y sociales y los padres desean tener un estimativo de costos, tiempos de ejecución y características técnicas de la obra, con especificaciones de materiales, la mano de obra y los sistemas constructivos.
Le piden a los diseñadores y constructores que procuren una obra funcional, económica y elegante, eligiendo lo más conveniente entre los sistemas tradicionales e innovadores, y que ante todo representa un aporte a la conservación del medio ambiente sin que la obra genere mucho desperdicio ni consumos innecesarios de recursos energéticos.

Información


Para la comprensión de la información relacionada, le sugerimos primero consultar el Diccionario de Técnico del documento Excel que adjuntamos a contibuación:





El diseño y la planeación de una vivienda es un proceso complejo que considera muchas variables. En el siguiente documento encontrarás información sobre las generalidades del proyecto de vivienda, los multiples factores que inciden en su diseño y los elementos que lo discriminan arquitectónica y estructuralmente. Como técnica de estudi le sugerimos elaborar como evidencia de lectura un Mapa Conceptual sobre el cual encontrará ilustración en el Documento 1 de respaldo de la columna azul.



El diseño arquitectónico es el punto de partida del proyecto de vivienda y es el que define los espacios orgánicamente en función de las actividades domésticas, pone en consideración las condiciones y limitaciones físicas de la obra y el tipo de amoblamiento elegido, en consideración al área disponible y las necesidades y deseos enunciados por los futuros habitantes de la casa. El siguiente documento dará los criterios para determinar los espacios y su manera de representarlos en los planos:



Una vez determinado la disposición de los espacios se especifican los procesos técnicos para su construcción, al respecto el siguiente documento ilustra sobre los elementos constitutivos del proyecto general y discrimina especialmente los componentes arquitectónicos, estructurales y de instalaciones técnicas:



Considere que la visita física a una obra es la fuente de información más explícita en esta fase. Gestione por su propia cuenta una visita a una vivienda y guíese con las pautas del Análisis de Objetos del Documento 2 que respaldan la gestión del proyecto.
Con la información de las actividades a desarrollar para la construcción de la vivienda se procede entonces a calcular la cantidad de unidades de obra a ejecutar y derivando especialmente de ella los materiales. El siguiente documento informará al respecto:




Finalmente se habrá de considerar el presupuesto o costo total de la obra por cuanto se debe tener en cuenta los aspectos que enuncia el siguiente documento:

Planeación


Se determinan las características arquitectónicas de la vivienda. Esta etapa debe incluir la distribución del espacio físico en la obra para la recepción y almacenamiento de los materiales previendo la descarga de los materiales y optimizando el transporte interno de éstos.
Estudio de planos: Se deben estudiar las posibilidades de disposición de los espacios para posteriormente definir los planos arquitectónicos en planta, consecuentemente se analizarán las especificaciones propias del proyecto observando los tipos de muros a construir: interiores, exteriores, planos o curvos; espesores, tipos de instalación o clase de elemento y de pega; clases de acabados; los alineamientos, las juntas de construcción, espesores; y en general, aclarando y definiendo todos los factores que van a condicionar las características arquitectónicas y estructurales de la obra.
Cantidades de obra: Se hará el cálculo de todas las cantidades de obra según las unidades de medida de cada una de las actividades. Estas cantidades servirán de base para la el suministro de los materiales necesarios, la herramienta, la compra o alquiler del equipo y la contratación de la mano de obra.
Programación: Con las cantidades de obra calculadas se analiza el programa de trabajo general para el proyecto, con el fin de determinar la rata de suministro de materiales, el personal necesario para ejecutar la actividad en el tiempo programado, y la cantidad de herramienta y equipo correspondiente.
Cotizaciones: Se preparan las solicitudes de cotización definiendo las cantidades, características, marcas, plazos de entrega, responsabilidades acerca de la calidad del suministro y certificaciones si son necesarias. Para el caso de la mano de obra, normalmente subcontratada por unidad de medida de actividad realizada, se debe aclarar el alcance de las actividades incluidas en el precio ofrecido, las condiciones de seguridad social, seguridad industrial y salud ocupacional que regirán en la obra, las certificaciones de idoneidad del personal, y el aseguramiento de que se cumplirá completamente con la legislación laboral vigente.
Presupuesto: Conocidas las cotizaciones, se deben rehacer los análisis de precios unitarios contando con los precios ofrecidos, los consumos reales, los reajustes de precios si los hay, y las cantidades de obra recalculadas. El resultado de este estudio se compara con el presupuesto vigente para el proyecto.
Elabore un Presupuesto total de la vivienda tomando las cantidades que se obtienen del cálculo sobre planos y como valor unitario la que ofrece el Catálogo de Precios de camacol dispuesto en el Documento 4 de respaldo de la gestión del proyecto. Utilice el formato de presupuesto dado en la fase de Información como modelo.
Para la elaboración del plan de seguridad e higiene ocupacional consultar el siguiente documento:

Decisión


En esta fase se toman decisiones sobre los siguientes aspectos:
Se determina el tipo de tecnología que se implementará en razón de una evaluación de las ventajas y desventajas económicas y funcionales que ofrecen las diferentes alternativas de solución consideradas.

En relación a la elección de los recursos que exige dicha tecnología se determina el proveedor de materiales sobre el argumento de calidad, garantía y precio de las diferentes cotizaciones. Así mismo para la elección de la mano de obra que considera además el criterio de competencia profesional se debe decidi sobre las alternativas de mano de obra a contratar en consideración a la experiencia profesional soportada en la hoja de vida para su verificación. El siguiente formato le servirá como modelo de los datos básicos:

Con los criterios profesionales y normatividad se decide construir bajo los parámetros de diseño expresados en los siguientes planos de planta, fachada y cortes:





Ejecución



Considerando los criterios de diseño que proporcionó la fase de información y que concluyó con la definición de los planos arquitectónicas de la vivienda que determinan la disposición de los espacios y las especificaciones técnicas de las obras que constituyen la edificación conviene elaborar una maqueta en escala para tener una idea más aproximada de su construcción. Esta maqueta servirá para reconsiderar algunos aspectos que son de dificil apreciación en los planos 2D. refuerza esa información con los conceptos básicos de diseño que se explican en este video:
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A los comceptos de simplicidad y de simetría, ten en consideración el de la forma regular que se explica a continuación y que servirá como aporte determinante para la construcción de la maqueta, ya que se busca disponer los espacios para un lote de forma rectangular:
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Es ocasión entonces para calcular las cantidades de obra de cada uno de los procesos constructivos para determinar así los recursos de materiales, herramientas y equipo, y las características del personal técnico especializado y raso. Para la ejecuciónde estos cálculos se dispone del siguiente Modelo de Presupuesto que le ayudará a organizar las actividades identificadas por capítulos de forma secuencial a la construcción, especificando la unidad de medida más convencional y con columnas para el registro de la cantidad de obra medida sobre planos:
Con las cantidades de obra estimadas se procede entonces a consultar los precios por unidad de dichas actividades y se calcula el valor parcial y total de las obras. Para este efecto se puede consultar como referencia el Catálogo de Precios que publica camacol y que este Blog pone a disposición en los Documentos de respaldo en la columna derecha.
Con el presupuesto y definido el procedimiento para la financiación de la obra el dueño de la misma puede proceder a formalizar el contrato de construcción con un profesional certificado en el ramo, para lo cual se puede servir del siguiente modelo de Contrato donde se especifica entre otros términos el, objeto, el valor, el plazo y otros de vital importancia para el desarrollo administrativo y legal de la obra.

Control y Evaluación


Control de calidad

Los documentos del anteproyecto de tipo técnico y legal deben ser revisados para que cumplan a satisfacción las exigencias de respaldo profesional y aplicados a la normatividad pública. Los planos arquitectónico y estructural deberán estar firmados bajo la responsabilidad de un arquitecto y un ingeniero civil respectivamente. El permiso de construcción de la oficina de planeación del municipio dberá estar en regla. El contrato de construcción de la obra conviene ser revisado por un abogado especialista en el tema.

Para controlar cada uno de los aspectos fundamentales para el cominenzo de la obra tenga en cuenta el siguiente documento:









Evaluación.

Como aspectos a evaluar existe un dato de mucha importancia que sirve de referente para confrontar la buena administración de la obra:
La relación del valor total de la obra en razón de los metros cuadrados construidos dará el valor por metro cuadrado. Este valor lo puede comparar con el que determinan las constructoras para determinado sector geográfico y el tipo de vivienda proyectado. Consulte este dato con las asociaciones inmobiliarias.
Otro aspecto a comparar son los costos que el constructor cotiza con los precios de Camacol. Es de considerar que estos precios suelen ser mayores para obras de edificaciones mayores en relación con la vivienda.
La plena evaluación del proyecto está supeditada al desarrollo de todas las etapas de la construcción de la vivienda, que para este caso contempla seis subproyectos más que aplican la misma metodología de trabajo desde la información hasta la evaluación. Es así entonces que la evaluación definitiva que aquí se pretende será la sumatoria de todas las evaluaciones que efectuemos en las próximas actividades.